Omisión del sistema jurídico local
El desconocimiento o conocimiento superficial de la ley
inmobiliaria puede conducir a graves errores, especialmente
cuando de inmuebles para la renta se trata; errores que se traducen en pérdida
de dinero y tiempo. Por ejemplo, en qué casos aplica, cuantos días otorga y
cuándo y cómo entregar notificación de:
- Pago o entrega de la unidad
- Violación de contrato con opción a corregir
- Violación de contrato con terminación de contrato
- Perturbación a los vecinos
De la misma forma, antes de proceder con algún procedimiento
legal de desalojo se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo
cual puede significar meses de retraso en el proceso por lo cual recomendamos
tener en el equipo un abogado especialista en desalojos.
No Pre-calificar a los inquilinos
Pre-calificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos
más importantes en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del
impacto negativo de tener la propiedad desocupada, aceptar un inquilino “no
pre-calificado” suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo.
Establece un sistema de pre-calificación y apégate a ese criterio; es
importante tomar en cuenta las regulaciones locales “Fair Housing Laws”.
Algunos de los elementos más comunes de la precalificación son:
- Antecedentes criminales
- Reporte de crédito
- Referencias de arrendadores anteriores
- Referencias laborales
- Referencias personales
- Tiempo promedio que viven en cada propiedad
Desconocimiento de las regulaciones locales
La mayoría de las demandas contra propietarios resulta de
violaciones al sistema jurídico que protege a los inquilinos contra
discriminación “Vivienda justa (Fair Housing)”. A pesar de esto, muchos
propietarios prestan poca atención a estas regulaciones ya que utilizan su
“sentido común” para no discriminar y lamentablemente su “sentido común”
muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley.
Estas regulaciones aplican no solo para la pre-calificación del
posible inquilino, sino también durante la relación
arrendador/arrendatario.
Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar
con base en:
- Raza
- Color
- Religión
- Origen
- Sexo
- Estatus familiar
- Discapacidad física
Desconocimiento del mercado Local
Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten
determinar, en una urbanización o edificio específico, lo siguiente:
- Precio
real de renta de periodos específicos
- Tiempo
que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse
- Competencia
directa
- Demanda
- Precio
por pie cuadrado o metro cuadrado
No sólo es importante conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento colocarla para la renta; más importante aún, es poder monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones en su momento.
Ausencia de estrategia
Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del
mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento.
- Tu estrategia de precio, ¿Sería diferente si vas a competir con 1 propiedad en lugar de 10?
- Si en la zona predominan familias, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
- Si la zona es principalmente de ejecutivos solteros, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?
- Si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse, ¿Qué estrategia puedes utilizar para acelerar este proceso?
Ausencia de mantenimiento preventivo
El contrato de renta es tu primera y mayor protección. Es muy
común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la
compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando una “plantilla”
en internet que les sirva como contrato “estándar”. Es muy importante tener en
cuenta que el contrato es la protección legal principal en donde deben estar
muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre
arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta materia
que ayude a proteger tus intereses.
Ausencia de equipo
Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en
diferentes áreas que te ayuden a invertir y a manejar tu inversión. Cada
miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El
equipo básico está conformado por:
- Corredor inmobiliario
- Administrador de propiedades
- Contador con experiencia en bienes raíces
- Abogado de desalojos
Comentarios
Publicar un comentario