¿Cómo influyen las etapas en el precio?
Propiedades en planos o pre-construcción pasan por
diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen
ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los
desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos
durante las diferentes etapas de la construcción
- 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%.
- 2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación.
- 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.
- 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores)
- 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)
- 6ta. etapa, es el cierre de la transacción.
Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción
1.- Contrato Unilateral
El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las
reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.
2.- Período de cancelación
Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el
comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si
no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna.
3.- No es transferible
El contrato se hacen a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde
este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a
una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la
propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador)
4.- Forma de pago
En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser
diferentes en algunos desarrollos.
- 10% a
la firma del contrato
- 10%
entre los 60 -90 días después del primer depósito
- 10% al
inicio de la construcción
- 20% a
mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos)
- 50% el
día de la escritura de la propiedad (día del cierre)
5.- Financiamiento sin contingencia
Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste
no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el
desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la
fecha. En la práctica el Desarrollo sugiere a diferentes prestamistas para
facilitar este proceso.
6.- Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador
Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer
(Desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo
un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían
en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses.
7.- Tiempo de entrega
Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del
proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se
encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo
de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades.
8.- Acabados
Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye
significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el
sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, así:
- “Decorator
ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo
entregan sin pisos y sin pintura.
- equipados
con equipos electrodomésticos
- equipados
con gabinetes de cocina
- Baños
completos con y sin pisos.
9.- ¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción?
Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad
varían si la transacción es de contado o financiada:
- De
contado entre 3% y 4% del precio de compra:
- Developer’s
Fee 1.75% a 2%
- Contribución
al condominio de 2 meses
- Estampillas
de documentación en el traspaso
- Título
de la póliza de seguros del propietario
- Otros costos de transferencia
- Financiado
entre 6% y 7% del precio de compra:
- Developer’s
Fee 1.75% a 2%
- Contribución
al condominio de 2 meses
- Estampillas
de documentación en el traspaso
- Tíulo
de la póliza de seguros del propietario
- Registro
y emisión de hipoteca
- Comisión
del prestamista
- Otros
costos de transferencia
Comentarios
Publicar un comentario